La stima dell’area edificabile attraverso il valore di trasformazione costituisce un classico dal punto di vista scolastico, al quale molti hanno sicuramente pagato pegno. La tradizionale impostazione formale trova inquadramento nella seguente espressione:
Vae=Vat/(1+r)n – Kt/(1+r1)n
dove:
Vae = valore dell’area edificabile;
Vat = valore venale dell’area trasformata (cioè con la prospettata costruzione) all’anno n, calcolato con i normali prezzi attuali;
Kt = costo totale di trasformazione (spese dirette, indirette e profitto normale a prezzi attuali) riferito all’anno n e a un imprenditore ordinario, adottando un saggio di interesse commerciale;
n = tempo intercorrente in anni tra il momento di stima e quello in cui inizia la normale e continua redditività del fabbricato.
r = saggio di capitalizzazione, ossia il saggio di rendimento effettivo dell’area supposta edificata;
r1 = saggio di interesse commerciale concorrente con l’investimento;
Dalla teoria alla pratica, il metodo diretto comparativo anche per le aree edificabili quando possibile costituisce la strada più sicura per la formulazione del giudizio di stima, viceversa quando le circostanze operative ne richiedono l’applicazione vale la pena rilevare come il risultato ottenuto dal metodo sia soggetto ad un elevato livello di variabilità.
A riguardo vogliate considerare questo caso nel quale mi sono scontrato (letteralmente) un po’ di tempo fa.
Nell’ambito di una vertenza giudiziaria il CTU ha prodotto la stima di circa 18 ettari di terreno ricadente in zona “D” valutati con il valore di trasformazione e sulla base dei suoi conteggi il valore unitario dell’area ante urbanizzazione risultava di 37,50 euro/m2.
Sia pur invano, nelle osservazioni di replica ho rilevato come una modesta variazione (-10%) di una delle assunzioni di base ipotizzate dal CTU, il prezzo unitario di vendita dei capannoni potenzialmente realizzabili nell’area (da 570,00 euro/m2 a 513,00 euro/m2), comporti un valore dell’area 4 volte inferiore (pari a 9,00 euro/m2).
Nel sottostante prospetto, sia pur in forma semplificata, sono riportati i valori di stima indicati nella relazione estesa dal CTU, mentre nella colonna adiacente gli effetti indotti sulla stima dalla semplice modifica del prezzo di vendita dei futuri capannoni.
| Stima CTU | Hp 1 | ||
| Area | m2 | 178.888 | 178.888 |
| i.c. | 0,5 | 0,5 | |
| Superficie edificabile | m2 | 89.444 | 89.444 |
| Prezzo unitario di vendita previsto | euro/m2 | 570,00 | 513,00 |
| Valore area trasformata | euro | 50.983.080,00 | 45.884.772,00 |
| Costi unitario costruzione | euro/m2 | 310,00 | 310,00 |
| Costo complessivo di costruzione | euro | 27.727.640,00 | 27.727.640,00 |
| Altri costi | euro | 16.547.565,00 | 16.547.565,00 |
| Totale costi | euro | 44.275.205,00 | 44.275.205,00 |
| Valore area ante trasformazione | euro | 6.707.875,00 | 1.609.567,00 |
| Valore unitario area ante trasformazione | euro/m2 | 37,50 | 9,00 |
Pare quindi evidente come il metodo benché “affascinante” formalmente, possa risultare oltre che autoreferenziale estremamente aleatorio nel risultato ottenuto.
Vale infatti la pena rilevare come le assunzioni nella stima non riguardino solo il valore di mercato dell’immobile trasformato (come nell’esempio proposto), ma anche i costi di trasformazione dell’area, il profitto imprenditoriale, i tassi di attualizzazione e i tempi di realizzazione e quanto più numerosi siano i dati ipotetici quanto in misura maggiore la stima corra il rischio di soggettività.
Giovanni Battista Cipolotti