Come giustamente affermato dal Prof. Medici: “La stima non consiste nel calcolare, il calcolo è un mezzo. Il giudizio di stima economico è dello stesso genere del giudizio che emette il clinico intorno agli sviluppi della malattia. Ambedue si avvalgono delle conoscenze acquisite dalla scienza, ma ambedue devono ricorrere all’esperienza, all’intuizione, all’intelligenza, è questo che serve per prevedere cioè a vedere bene”.
E a vedere bene si comincia dal sopralluogo e solo una visione metodologicamente corretta e completa consente di realizzare in modo efficace il primo mattone fondamentale sul quale costruire una buona valutazione.
La rilevanza di questa fase della perizia immobiliare si scontra molto spesso con le condizioni operative, nelle quali il ridotto tempo a disposizione per l’accesso all’immobile e la possibilità di un’unica visita costituiscono molto spesso la prassi quotidiana. Quindi: poco tempo, una sola occasione e tante cosa da fare e vedere, l’organizzazione diventa aspetto essenziale per l’efficacia e l’efficienza del sopralluogo.
Premesso che le variegate casistiche di stima portano a definire di volta in volta modalità operative diverse e che ognuno ha il suo personale modus operandi, senza alcuna pretesa di esaustività, si ritiene utile, a vantaggio in particolare dei colleghi più giovani, riportare di seguito alcune operazioni e consigli pratici ritenuti generalmente validi, sistematizzati per fasi:
- acquisizione di tutta la documentazione catastale;
- individuazione e identificazione della zona in cui si colloca l’immobile;
- rilievo metrico;
- rilievo fotografico;
- definizione delle caratteristiche intrinseche dell’immobile.
Aver preventivamente acquisito tutta la documentazione catastale dell’immobile e sul posto confrontarla con lo stato di fatto risulta necessario per:
- la certa identificazione catastale dei beni periziati;
- l’identificazione dei confini;
- la collocazione degli accessi e delle modalità di accesso pedonale e carraio;
- la delimitazione di cosa effettivamente rientri quale oggetto di stima;
- la definizione della regolarità catastale ai sensi della L. 599/2010.
Come noto i tre elementi più importanti nella determinazione del valore di un immobile sono la location, la location e la location; questa si evidenzia sia su macro-scala (un appartamento a Milano centro a parità di tutte le altre caratteristiche vale di più di una in uno in periferia e di meno di uno a Londra), che su micro-scala. Mentre la prima si può verificare anche a tavolino (ad esempio con l’accesso alle banche dati su prezzi e volumi di compravendita e locazione), la seconda richiede una verifica puntuale sul posto. A riguardo e solo esemplificando, si pensi all’effetto sul valore di un bene residenziale indotto dalla vicinanza di un allevamento zootecnico o di un sito produttivo rumoroso o inquinante, all’indisponibilità di parcheggi, alla presenza di un traliccio d’alta tensione e molto altro ancora. La dettagliata analisi del contesto localizzativo costituisce una fase di rilevantissima importanza, alla quale va prestata grande attenzione e della quale si deve avere memoria (fotografica e appunti).
La consistenza immobiliare (metro quadrato, metro quadrato commerciale, metro cubo, ettaro) costituisce di norma il parametro tecnico di maggior rilevanza nella stima immobiliare. In perizia va precisato se i dati metrici sono stati rilevati sul posto o dedotti per via grafica da planimetria o da altro documento (visura catastale, fascicolo aziendale…). Nel primo caso copia del rilievo metrico effettuato in sopralluogo va conservata nel fascicolo (cartaceo o informatico) relativo alla pratica. Per superfici di grande estensioni il rilievo metrico richiede apposita attrezzatura topografica, viceversa per i fabbricati un metro laser dovrebbe costituire la dotazione tecnica minima del perito. L’utilizzo di uno strumento che consenta lunghe e precise battute facilita tra l’altro il successivo compito di calcolo della superficie commerciale dell’immobile. Ad esempio, molto spesso risulta possibile riuscire a misurare l’unità in valutazione per tutta al sua lunghezza e larghezza in due sole battute, ottenendo così direttamente la superficie calpestabile e quella occupata dalle tramezzature interne.
Anche qualora la valutazione si riferisca a dati di consistenza dedotti per via documentale, in sede di sopralluogo una sia pur minimale verifica va comunque effettuata. A riguardo vi sono delle app per smartphone che con costi irrisori danno dei risultati abbastanza soddisfacenti.
La fotografia digitale ha azzerato i costi (tempo a parte) del rilievo fotografico, come spesso accade quando la risorsa è a costo nullo non se ne fa un buon uso, eccesso di pose scarsamente significative e raccolte non ordinate costituiscono un potenziale rischio. Nel caso dei fabbricati almeno una foto per lato esterno, una per vano e alcune sui dettagli più significativi (impianti, finiture, infissi, anomalie …) è la regola da buona prassi. Può risultare utile nel caso di grandi fabbricati, così come dei terreni, far precedere ad ogni foto indicazione del punto di vista o dell’oggetto del rilievo, fotografando il punto del rilievo sulla mappa catastale o indicando sulla planimetria il vano interessato.
Da ultimo non bisogna affidare alle sole fotografie la memoria di come è fatto il bene, essenziale la raccolta su carta (o direttamente su pc/tablet) di una completa descrizione di finiture, impianti, strutture, isolamenti e quant’altro caratterizza il bene in stima. Buona prassi è quella di predefinire prima del sopralluogo una check-list di cosa e come debba essere oggetto di rilievo, ciò al fine di ovviare a possibili dimenticanze.
Pur nella assoluta consapevolezza che vi sono almeno un milione di altre cose da dire e fare e rimandando alle prossime pubblicazioni ulteriori approfondimenti, un’ultima raccomandazione: ricordiamoci che in sede di sopralluogo siamo a casa d’altri: mai fare accessi da soli, ma sempre in presenza della proprietà o chi ne è stato delegato; nei casi più delicati farsi accompagnare da qualche collaboratore, tenere memoria (se non verbale di sopralluogo nei casi opportuni) del giorno, ora e delle persone presenti e di ogni circostanza particolare verificatasi nel corso delle operazioni peritali.