Nel 2011 l’Agenzia delle Entrate ha pubblicato il Manuale operativo delle stime immobiliari (M.O.S.I.), costituente il libro delle regole dell’Agenzia del Territorio in materia estimativa.
Ricordando il ruolo svolto dall’Agenzia, non solo come accertatore a fini tributari, ma anche quale erogatore di stima immobiliari a servizio degli enti pubblici, pare evidente la necessità estesa ad una vasta platea di utenti di conoscere i caratteri salienti della procedura di stima in oggetto.
Il procedimento di stima, inquadrabile nell’ambito delle procedure diretto comparative, costituisce un adattamento del market comparison approach. A sua volta quest’ultimo costituisce di fatto un’evoluzione della più tradizionale stima monoparametrica, applicata ad un campione non omogeneo ed esplicitata su un maggior numero di caratteristiche differenziali. Così le tradizionali aggiunte e detrazioni (valori differenziali il bene in stima dal campione), anziché applicate al valore ordinario (la media del campione), si addizionano o sottraggono direttamente al prezzo del comparativo, selezionato quale elemento costitutivo il campione di stima. Il prezzo così rettificato costituisce una stima del bene in valutazione.
Il MOSI standardizza le caratteristiche e le modalità di misurazione delle stesse, pur lasciando al perito la discrezionalità di adattamento del modello secondo le specifiche esigenze.
Sotto tale profilo la procedura costituisce senza dubbio un atto di trasparenza e uniformità di processo, di contro, se applicata acriticamente, può risultare, come ogni algoritmo di calcolo applicato ai fatti economici, un vano tentativo di assimilare la disciplina economica alle scienze naturali.
Il MOSI può quindi costituire un utile strumento a servizio della logica estimativa, rimarcando comunque come quest’ultima e solamente quest’ultima conferisce la natura di razionalità e scientificità alla disciplina estimativa.