Parte quinta
Il costo deprezzato
Una particolare applicazione del criterio del costo è quella del così detto costo deprezzato. Esemplificando, dovendo valutare un bene non nuovo a valore di costo, il principio è quello di applicare una decurtazione a quest’ultimo in funzione di quanto “vecchio” è il bene in valutazione. Così, in linea generale il valore dell’immobile all’attualità (Km) è determinato decurtandone il valore di costo a nuovo (K0) delle quote annuali di deprezzamento (Q/m), in dettaglio:
Il metodo concettualmente è semplice, ma sotto il profilo pratico riserva notevoli complicanze, ascrivibili non tanto alla determinazione del prima incognita, il costo di ricostruzione (K0), quanto alla definizione del secondo termine, ovvero l’accumulazione delle quote annue di deprezzamento. Tale calcolo richiede la conoscenza di tre variabili:
- la durata della vita economica dell’immobile;
- il valore residuo del bene alla fine del suo periodo di utilizzo;
- la modalità di deprezzamento annuale (costante o variabile).
Anche nell’ipotesi semplificatrice che il valore residuo del bene alla fine del periodo di utilizzo corrisponda al valore di mercato dell’area di sedime e che il deprezzamento manifesti una modalità costante, di non poco conto è la definizione della durata economica dell’immobile.
Per ovviare ad ipotesi o assunzioni personali, molto spesso la pratica professionale ricorre a riferimenti normativi e o bibliografici di diversa natura, una sorta di ipse se dixit che pone il valutatore al parziale riparo da contestazioni. Di seguito, sia pur in modo non esaustivo, alcuni dei riferimenti di maggior frequenza.