Parte terza – bis
La classificazione dei metodi
La classificazione dei metodi per la determinazione del valore di mercato non attiene quindi alla maggiore o minore complessità dei calcoli, ma a ragioni di natura prettamente economico-estimative. In particolare, la prima possibilità è con il confronto di mercato, richiamo esplicito quindi al metodo comparativo, senza alcuna specifica differenziazione in base alla modalità applicativa. In alternativa, nell’impossibilità operativa di effettuare il confronto (quindi in presenza di un mercato non sufficientemente attivo o trasparente), i citati standard enucleano quali possibilità di stima del valore di mercato il metodo finanziario e quello dei costi.
L’ipotesi di convergenza tra il valore di capitalizzazione del reddito ed il valore di mercato è stata oggetto in passato di ampia disamina scientifica e non è oggetto del presente studio.
Aspetto di approfondimento è invece la considerazione del criterio del costo quale metodo di stima del valore di mercato. In particolare, secondo i citati standard, il metodo dei costi (Cost approach) considera la possibilità che in alternativa all’acquisto di un determinato immobile, un individuo possa acquistare un immobile moderno equivalente che fornisce pari utilità. Nel contesto immobiliare questo coinvolge il costo di acquisto di un terreno equivalente e la costruzione di una struttura equivalente.
La considerazione del costo, quale possibile metodo di stima del valore di mercato, è enucleata anche dal Codice di Valutazione Immobiliare edito da Tecnoborsa (Tecnoborsa 2011), laddove l’assunto è che “un compratore non è disposto a paga re per un immobile una somma maggiore del valore del terreno edificabile e del costo di costruzione di un altro fabbricato, che presenta la stessa utilità funzionale di quello esistente, considerato nel suo stato di uso.” Il riconoscimento del costo, quale procedura di stima del valore di mercato, è infine propria anche delle linee guida per la valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie, edito dall’Associazione Bancaria Italiana (ABI 2011).
Come noto, il valore di un bene non è una caratteristica intrinseca, oggettiva, come ad esempio la massa, la temperatura o il volume, ma una caratteristica soggettiva (Brizzi 1935). La natura soggettiva del valore consegue dal suo costituirsi nel momento in cui il bene è in rapporto con le persone e dipendente da questo. Così, il valore non costituisce una qualità intrinseca del bene, ma un fatto dell’uomo (Famularo 1963). Coerentemente, quindi, valutare un bene vuol dire determinare quale quantità di moneta può ritenersi per gli scopi della stima equivalente al bene da stimare (Serpieri 1917). In definitiva, la natura condizionale della stima nella scelta dell’aspetto economico, trova nell’esame dei fatti, delle cose e dall’interpretazione dei rapporti economici-giuridici esistenti tra detti fatti e le persone implicate, l’interpretazione logica (Di Cocco 1974).
A seconda delle specifiche condizioni e scopi di stima, sarà il perito a sceglie re la coerenza della soluzione del quesito di stima sulla base della comparazione con i prezzi di mercato piuttosto che in base al costo. Qualora la scelta ricada sul valore di mercato, condicio sine qua non è l’esistenza di un mercato di riferimento e pertanto, in tale fattispecie, il procedimento si espleterà sulla comparazione con prezzi di mercato noti. Qualora invece non via sia un effettiva domanda del bene in oggetto, il valore di mercato non è attribuibile e quindi la scelta necessariamente dovrà ricadere su altro aspetto economico e se nel caso sul valore di costo.
La pratica professionale rileva una ampia casistica nella quale la scelta del valore di stima è predeterminata dal committente e tesa al valore di mercato, si pensi, ad esempio, alle necessità di stima per vendita giudiziale, alla concessione del credito soggetto a garanzia immobiliare e ancora alla divisione patrimoniale. In tali circostanze numerose possono essere le fattispecie nelle quali, pur ricercando il valore di mercato, il perito deve far ricorso al criterio del costo. Possiamo così assumere che la determinazione del valore di mercato del bene costituisca il quesito di stima e che in talune circostanze il criterio del costo ne costituisca procedimento di stima (Gallerani 1987).
Indipendentemente dall’utilizzo come aspetto economico autonomo (secondo la tradizione estimativa italiana) o metodo di stima (come indicato dai citati standard e linee guida e dal Gallerani), di seguito alcune riflessioni sull’utilizzo del co sto nella stima immobiliare.