Seminario: l’approccio finanziario nella stima immobiliare
Venerdì 12 novembre 2021 ore 14.30/18.30 Consorzio Universitario di Pordenone Via Prasecco, 3/a Aula B1 Le linee guida dell’Associazione Bancaria Italiana per la valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie sottolineano l’importanza del metodo finanziario o reddituale per la stima degli immobili in grado di erogare un reddito. L’analisi della capacità di un bene […]
Il MOSI e gli standard valutativi per l’agenzia delle entrate
Nel 2011 l’Agenzia delle Entrate ha pubblicato il Manuale operativo delle stime immobiliari (M.O.S.I.), costituente il libro delle regole dell’Agenzia del Territorio in materia estimativa. Ricordando il ruolo svolto dall’Agenzia, non solo come accertatore a fini tributari, ma anche quale erogatore di stima immobiliari a servizio degli enti pubblici, pare evidente la necessità estesa ad una vasta […]
Il criterio del costo nella stima immobiliare – Conclusioni
Conclusioni In un contesto sempre più internazionale pare necessaria l’armonizzazione del linguaggio, pertanto l’uniformazione di principi valutativi e terminologia sono un passo indispensabile, così come l’adozione di una comune due diligence. Non pare però un atto né necessario né utile abbandonare il tradizionale approccio alla stima tipico della tradizione estimativa italiana, dove è l’analisi dei rapporti economici giuridici […]
Il criterio del costo nella stima immobiliare 8
Parte ottava Il costo deprezzato: Unione europea dei periti contabili, economici e finanziari e la manualistica A) Unione europea dei periti contabili, economici e finanziari Di derivazione dalla tradizione estimativa tedesca, adottata dall’Unione europea dei periti contabili economici e finanziari, la sottostante formula ha avuto un certo appeal da parte di molti periti estimatori: Il coefficiente di […]
Il criterio del costo nella stima immobiliare 7
Parte settima La circolare ministeriale LL PP 30/04/1949 Nella determinazione degli indennizzi per i danni da guerra agli edifici privati, la circolare ministeriale in oggetto, rispetto la legge sull’equo canone, articola i coefficienti di deprezzamento oltre che in funzione dell’età anche rispetto la qualità dell’immobile, definita come signorile, civile, economico e popolare.
Il criterio del costo nella stima immobiliare 6
Parte sesta La legge sull’equo canone La legge 392/1978 disciplina la locazione degli immobili urbani, nella definizione del valore locativo la norma stabilisce come questo debba riferirsi al prodotto della superficie convenzionale dell’immobile per il costo unitario di produzione del medesimo. Quest’ultimo è pari al costo base moltiplicato per alcuni coefficienti correttivi, stabiliti in funzione […]
Il criterio del costo nella stima immobiliare 5
Parte quinta Il costo deprezzato Una particolare applicazione del criterio del costo è quella del così detto costo deprezzato. Esemplificando, dovendo valutare un bene non nuovo a valore di costo, il principio è quello di applicare una decurtazione a quest’ultimo in funzione di quanto “vecchio” è il bene in valutazione. Così, in linea generale il […]
Il criterio del costo nella stima immobiliare 4bis
Parte quarta (bis) Inquadramento economico-estimativo L’ambito geografico utilizzato da esempio consente di rilevare l’esistenza di aree insediative residenziali caratterizzate dalla mancanza di particolari o specifici elementi attrattivi, un’omogeneità e numerosità d’offerta, quindi, e conseguente livellamento del prezzo unitario medio di mercato con il costo unitario ordinario. Dal punto di vista prettamente estimativo appare evidente come […]
Il criterio del costo nella stima immobiliare 4
Parte quarta Inquadramento economico-estimativo La relazione tra prezzo di mercato (P), costo (Ct) ed utile (U) fornisce una prima procedura interpretativa e predittiva del valore di mercato di un immobile, de terminabile cioè sulla base del costo maggiorato dell’utile imprenditoriale: P = Ct + U (1) Noti l’utile ordinario ottenibile dall’iniziativa immobiliare, il computo metrico estimativo relativo al manufatto […]
Il criterio del costo nella stima immobiliare 3bis
Parte terza – bis La classificazione dei metodi La classificazione dei metodi per la determinazione del valore di mercato non attiene quindi alla maggiore o minore complessità dei calcoli, ma a ragioni di natura prettamente economico-estimative. In particolare, la prima possibilità è con il confronto di mercato, richiamo esplicito quindi al metodo comparativo, senza alcuna […]