Caso non del tutto infrequente è la stima di immobili gravati da diritto di usufrutto. In tale circostanza rilevo come molto spesso le stime si avvalgono apoditticamente dei valori tabellari di cui al decreto interdirigenziale 20 dicembre 2017 (G.U. n. 301 del 28.12.2017), ovvero ai valori fiscali attribuiti dalla legge alla nuda proprietà e al diritto di usufrutto. Di seguito si riporta la tabella in oggetto:

Età del beneficiario Coefficiente Valore Usufrutto % Valore N. Proprietà %
da 0 a 20 317,50 95,25 4,75
da 21 a 30 300,00 90,00 10,00
da 31 a 40 282,50 84,75 15,25
da 41 a 45 265,00 79,50 20,50
da 46 a 50 247,50 74,25 25,75
da 51 a 53 230,00 69,00 31,00
da 54 a 56 212,50 63,75 36,25
da 57 a 60 195,00 58,50 41,50
da 61 a 63 177,50 53,25 46,75
da 64 a 66 160,00 48,00 52,00
da 67 a 69 142,50 42,75 57,25
da 70 a 72 125,00 37,50 62,50
da 73 a 75 107,50 32,25 67,75
da 76 a 78 90,00 27,00 73,00
da 79 a 82 72,50 21,75 78,25
da 83 a 86 55,00 16,50 83,50
da 87 a 92 37,50 11,25 88,75
da 93 a 99 20,00 6,00 94,00

In base a tale dispositivo diritto di usufrutto e nuda proprietà sono considerati complementi del valore di mercato dell’immobile, mutevoli in funzione dell’età del usufruttuario.
Il riferimento ad un algoritmo codificato dalla legge consente al perito, oltre una semplificazione nei calcoli, anche la citazione di un estremo di legge, apparentemente capace di conferire maggiore autorevolezza al rapporto peritale. Vale tuttavia la pena ricordare la valenza fiscale della norma e quindi come l’utilizzo al difuori di tale alveo costituisca nelle migliori delle ipotesi un improprio.
Fatta salva tale premessa, nell’ipotesi che si voglia comunque ricorrere ai valori tabellari proposti, la raccomandazione è di verificare l’aggiornamento della tavola; senza entrare nei dettagli (non oggetto del presente articolo), si ricorda infatti come il tasso legale (soggetto a determinazioni annue da parte del Ministero dell’Economia) entri nell’algoritmo di calcolo dei coefficienti e quindi una variazione dello stesso può implicarne delle modifiche.
Più correttamente sembra invece il caso di ricordare le procedure estimative di valutazione del diritto di usufrutto e della nuda proprietà, come previste dalla disciplina. In particolare il valore del diritto d’usufrutto (Vdu) è dato dalla seguente espressione:

Vdu = Ru qn-1 / rqn

dove:
Vdu = valore del diritto dell’usufruttuario;
Ru = reddito medio annuo, al netto delle spese, ritraibile dall’usufruttuario, a volte indicato anche come Bf;
n = anni di durata dell’usufrutto, computati dal momento della stima alla fine del diritto;
r = saggio di sconto commerciale;
q = (1+r).

Il valore della nuda proprietà (Vnp) risulta invece da:

Vnp=Vn 1/q^n

dove:
Vnp = valore della nuda proprietà;
Vn = valore normale del bene all’anno n, ossia quando cesserà il diritto di usufrutto, adottando tuttavia i prezzi correnti al momento di stima;
1/q^n = coefficiente di anticipazione per un tempo di n anni pari alla durata residua dell’usufrutto, il tasso di sconto è quello di capitalizzazione.

Molto spesso il calcolo della nuda proprietà viene indicato con quest’altra impostazione, dove si porta in detrazione al valore di mercato dell’immobile il valore dell’usufrutto:

Vnp = Vm-Ru qn-1 / rqn

dove:
Vm = valore di mercato dell’immobile;
Ru = = reddito medio annuo, al netto delle spese, ritraibile dall’usufruttuario, a volte indicato anche come Bf;
n = anni di durata dell’usufrutto, computati dal momento della stima alla fine del diritto stesso;
r = saggio di sconto commerciale;
q = (1+r).

Qualora i tassi di sconto, commerciale per l’accumulazione del diritto di usufrutto e di capitalizzazione del valore dell’immobile all’anno n, siano gli stessi, le due impostazioni di stima della nuda proprietà si equivalgono. Infatti, determinando il valore di mercato dell’immobile per capitalizzazione diretta, risulta che:

Vm = Bf / r

Ricordando che il valore del diritto di usufrutto (Vdu) risulta pari a:

Vdu = Bf qn-1 / rqn

Volendo stimare il valore della nuda proprietà (Vnp), quale differenza tra il valore di mercato e quello del diritto di usufrutto (Vdu), risulta che:

1) Vnp = Vm-Vdu = VM-Bf qn-1 / rqn

Sostituendo a Vm e Vdu i valori indicati nelle due precedenti formule, risulta che:

2) Vnp = Bf/r – Bf (1+r)n-1) / r(1+r)n

da questa risulta che:

3) Vnp = Bf(1+r)n-Bf(1+r)n+Bf / r(1+r)n

quindi

4) Vnp = Bf / r(1+r)n

e ancora:

5) Vnp = Bf/r 1/(1+r)n

Posto che Bf/r è uguale a Vm (valore di mercato dell’immobile), risulta che:

6) Vnp = Vm 1 / qn

Ovvero, si dimostra l’uguaglianza delle due impostazioni di stima relative alla determinazione del valore della nuda proprietà (espressioni 1 e 6 della dimostrazione). In conclusione, qualora il saggio di accumulazione del reddito dell’usufruttuario e quello di capitalizzazione del reddito immobiliare siano uguali, risulta che la stima del valore della nuda proprietà può desumersi indifferentemente:

  • sottraendo dal valore di mercato del bene il valore del diritto di usufrutto:

Vnp = Vm – Ru qn-1 / rqn )

  • stimando il valore del bene a prezzi attuali con riferimento al momento di cessazione del diritto dell’usufrutto e scontandolo al momento di stima:

Vnp = Vm 1 / qn

Giovanni Battista Cipolotti