Parte terza

Metodo di stima: dalla teoria alla pratica

 

Nonostante i tariffari professionali abbiano ormai perso la natura di obbligatorietà, ma considerandone comunque la perdurante influenza operativa, vale la pena una riflessione sull’impostazione metodologica prevista, limitatamente all’attività di stima.

Per l’utente la modalità operativa seguita dal professionista per l’ottenimento del risultato è di secondaria importanza rispetto il risultato stesso. Infatti, quando andiamo dal medico vogliamo una cura efficace ed è sull’efficacia che giudichiamo la bravura del medico, analogamente, quando richiediamo il calcolo strutturale di un elemento portante è l’affidabilità del risultato e non la procedura di calcolo a cui siamo interessati. L’utente del rapporto di stima è così fondamentalmente interessato a tre cose: il valore del bene, il costo della parcella, la bontà del risultato. Se il perito ha una buona reputazione o se il risultato di perizia è condiviso dalle parti interessate, a chi interessa veramente un rapporto di stima con molti dati e calcoli? E soprattutto, considerata la non facile distinzione tra una valutazione “semplice” ed un’ “analitica”, si prospetta la possibilità per il perito di ottenere un compenso maggiore a fronte di un impegno minore. Inoltre, considerato l’alveo di conflittualità, entro cui le stime molto spesso si collocano, può risultare non conveniente per il perito l’esposizione di dati e conteggi da far conoscere a controparte, soprattutto quando la valutazione è palesemente di parte o quando è la stessa controparte ad aver adottato simile strategia.

Non stupisce quindi che la prassi professionale si sia orientata in misura prevalente su rapporti di stima sintetici o sommari, privi di qualunque riferimento alla procedura ed ai dati di supporto al risultato. Un tipico caso definito dalla letteratura economica di selezione avversa, dove è la moneta cattiva a scacciare quella buona. Ma non è tutto. La distinzione della procedura di stima in funzione della maggiore o minore complessità del metodo, unitamente alla pretesa di un diverso onorario, rilevano un ulteriore aspetto deleterio, ascrivibile alla credibilità del valutatore e della disciplina stessa. Infatti, sotto l’ipotesi che la stima possa essere nel suo esplicitarsi eseguita in modo “semplice” o “complesso” e che in conseguenza di ciò sia legittimo pretendere onorari professionali differenziati, le ipotesi conseguenti sono due: o indipendentemente dal metodo il risultato è lo stesso, oppure il risultato non è indifferente al metodo.

Nella prima ipotesi vengono meno i presupposti a richiedere stime “complesse” in luogo di quelle “sommarie”, così, ancora una volta, la moneta cattiva scaccia quella buona e in mancanza di adeguati compensi il perito non può che adattarsi. La seconda ipotesi, il risultato è correlato al metodo ed al costo di parcella, pare del tutto incompatibile con le ragioni di utilità sociale sottese dall’esercizio professionale, nonché al rigore scientifico della disciplina.

La non univoca terminologia e definizione della metodologia di stima, unitamente ai meccanismi di selezione avversa, costituiscono rilevanti fattori condizionanti l’esercizio professionale e la qualità delle stime. Come di norma accade è la domanda ad orientare l’offerta e in questi ultimi anni sono stati proprio gli utilizzatori delle stime ad imporre di fatto un cambiamento. Il riferimento principale in questo senso è al settore del credito, sicuramente uno dei maggiori committenti, con una richiesta indicativa di circa cinquecentomila perizie all’anno. In conformità agli accordi internazionali sul credito di Basilea, le nuove esigenze in tema di valutazione delle garanzie immobiliari hanno diffuso in Italia delle nuove proposte operative. Tra queste ampia divulgazione è stata data agli standard di valutazione immobiliare pubblicati dall’International Valuation Standars Committee, editi da tale organismo allo scopo di armonizzare le procedure di stima a livello mondiale. Con particolare riferimento alla stima a valore di mercato questi indicano come la stessa “si avvale di metodi e procedure che riflettono la natura dell’immobile e le circostanze più probabili in cui tale immobile sarebbe compravenduto sul libero mercato. I metodi più comuni utilizzati per stimare il valore di mercato comprendono il metodo del confronto di mercato, il metodo finanziario e il metodo dei costi” (IVS 2007).