Parte ottava

 Il costo deprezzato: Unione europea dei periti contabili, economici e finanziari e la manualistica

 

A) Unione europea dei periti contabili, economici e finanziari

Di derivazione dalla tradizione estimativa tedesca, adottata dall’Unione europea dei periti contabili economici e finanziari, la sottostante formula ha avuto un certo appeal da parte di molti periti estimatori:

Il coefficiente di deprezzamento (D) è calcolato, a meno di alcuni costanti (2,86 e 140), in funzione del rapporto percentuale tra gli anni di vita dell’immobile e la sua vita utile (A).

 

B) Manualistica

Non particolarmente abbondante risulta la trattazione dell’argomento nella manualistica estimativa, di seguito alcuni dei riferimenti bibliografici più comuni.

L’analisi comparativa dei diversi coefficienti proposti evidenzia significative differenze, ad esempio per un immobile di vent’anni secondo la legge sull’equo canone il deprezzamento è del 14%, mentre lo è del 6% secondo l’Orefice, del 12% rispetto l’Amicabile, del 5,6% secondo lo Scoto. Pare quindi evidente come tali valori in nessun caso possano assumersi quali fondamenti assoluti e che in ogni caso l’adozione di un riferimento rispetto l’altro debba trovare adeguata giustificazione. A questo punto sembrerebbe scontata l’affermazione secondo la quale il perito non farà altro che indagare il mercato, per rilevare in che misura gli immobili si deprezzano in funzione dell’età ed in base a tali risultanze utilizzare, adattare o sostituire i valori delle fonti disponibili. In realtà, se tale circostanza fosse possibile, per via logica verrebbe meno il presupposto in base al quale il costo deprezzato è stato scelto quale metodo di stima del valore di mercato. Infatti, se le compravendite sono così attive e noti i relativi valori di transazione, è sicuramente più conveniente e corretto il ricorso ad una stima diretto comparativa. In realtà, se il metodo di stima adottato è il costo deprezzato è proprio per mancanza di valori di compravendita. Conseguentemente la determinazione del grado di vetustà, sia pur coadiuvata dalle fonti bibliografiche e normative disponibili, deve inquadrarsi all’interno di alcuni principi generali, entro i quali buon senso ed esperienza non risultano secondari.

Il costo di riproduzione fa riferimento ad un immobile nuovo, funzionale secondo le esigenze e le aspettative attuali del mercato, il bene oggetto di stima si scosta da questo per vetustà fisica e obsolescenza. Il primo aspetto fa riferimento al deperimento fisico di strutture e finiture, connesso con l’utilizzo ed il trascorrere del tempo. In apparenza il differenziale tra immobile nuovo ed usato trova un’agevole quantificazione sulla base dei costi di ripristino, un computo metrico parziale riferito alle opere di adeguamento necessarie. Vi sono, tuttavia, nel caso in specie almeno due aspetti critici: la non sostituibilità di alcune strutture (ad esempio le fondazioni) e l’applicazione in riferimento al ripristino di elementi ancora funzionali.

Ad esempio, dovendo stimare un immobile che rispetto ad uno nuovo ha un bagno completamente da ristrutturare, l’applicazione del computo metrico parziale per tale opera risulta semplice ed adeguata alla necessità di stima. Di contro, qualora l’elemento in disamina non sia del tutto irrecuperabile, ma ancora utilizzabile, ad esempio un bagno di quindici anni, a quanto ammonta la decurtazione per vetustà fisica? La domanda ancora una volta ci riporta al punto di partenza, ovvero è necessario conoscere la vita utile dell’immobile o della componente oggetto di valutazione. Analogamente per le componenti non sostituibili. Nota tale variabile il perito per semplicità può considerare un deprezzamento costante di vetustà annuale e quindi sulla base dell’età del bene procedere, ad esempio, al semplice calcolo lineare.

Oltre che per vetustà fisica il deprezzamento patito dall’immobile è ascrivibile al concetto di obsolescenza, ovvero il superamento sotto il profilo funzionale, in base alle nuove esigenze o gusti. Anche in questo caso i costi di adattamento si raffrontano con le stesse difficoltà sopra menzionate.