Parte quarta (bis)

Inquadramento economico-estimativo

 

L’ambito geografico utilizzato da esempio consente di rilevare l’esistenza di aree insediative residenziali caratterizzate dalla mancanza di particolari o specifici elementi attrattivi, un’omogeneità e numerosità d’offerta, quindi, e conseguente livellamento del prezzo unitario medio di mercato con il costo unitario ordinario.

Dal punto di vista prettamente estimativo appare evidente come in tali zone il criterio del costo costituisca elemento, se non di completa identificazione con il valore di mercato, comunque di prezioso riferimento. Operativamente, in zone prive di peculiari elementi attrattivi della domanda immobiliare, il differenziale tra valore di mercato e costo di produzione risulta estremamente ridotto e quindi l’indagine sul costo è utile e fondamentale elemento per la definizione del valore di mercato.

La condizione di identità tra il valore di mercato e quello di costo, palesata dal mercato perfettamente concorrenziale, trova nel concetto di surrogabilità del bene immobiliare l’elemento cardinale. Escludendo i beni storici e l’avviamento per le attività commerciali, appare così evidente che l’elemento di non surrogabilità è dato proprio dalla localizzazione. Quanto più questa è percettrice di economie esterne, quanto più al fabbricato è ascrivibile una rendita economica, elemento differenziale tra tutti i costi di produzione (utile imprenditoriale compreso) e valore di mercato. Formalmente il prezzo di mercato di un immobile (P) è dato dal suo costo di costruzione (CT), dagli oneri finanziari, di concessione, professionali (O), dal valore di mercato dell’area di sedime o comunque impegnata dalla costruzione (Va) e dall’utile imprenditoriale (U):

P = CT + O + Va + U                                                 (3)

A parità di difficoltà progettuali o cantieristiche i costi di costruzione e gli oneri non variano, inoltre, in un mercato sufficientemente concorrenziale anche l’utile imprenditoriale (U) è soggetto ad una standardizzazione, quindi l’elemento di differenziazione del prezzo di mercato non può che essere dato dal valore dell’area (Va).

Il concetto di surrogabilità del bene immobiliare consente l’analisi interpretativa del valore di mercato attraverso il costo produttivo di un’altra categoria di fabbricati: quelli a destinazione produttiva, quali i capannoni industriali, artigianali ed i fabbricati rurali, sempreché non siano percettori di particolari pregi esogeni (come nel caso del distretto industriale, o la localizzazione paesaggistica nel caso dell’agriturismo, o ancora la vicinanza a particolari servizi di viabilità, centri commerciali ed altro).

Esemplificando, si supponga di dover stimare a valore di mercato un fabbricato rurale, quale una stalla o un capannone deposito attrezzi. Trattandosi di bene pertinenziale all’azienda agricola, la stima sotto tale aspetto economico deve ricondursi all’ipotetico valore di scambio tra un agricoltore ed un altro agricoltore. In tale contesto appare poco verosimile ipotizzare un valore di scambio maggiore del costo di riproduzione. Infatti, semplificando il processo decisionale di scelta del potenziale acquirente, pare logico supporre che il valore di offerta sia valutato sulla base del costo di ricostruzione dell’immobile presso i fondi in proprietà (fata salva la possibilità amministrativa all’esecuzione dell’opera). In tale logica appare così poco probabile o quantomeno poco frequente una disponibilità d’acquisto a valori maggiori della spesa per riprodurre il bene, tra l’altro in modo funzionale rispetto le esigenze logistiche e produttive del compratore.

E ancora, si pensi a capannoni ad uso artigianale, posti in aree senza una particolare e specifica capacità di attrazione, per vicinanza a centri logistici rilevanti, industriali maggiori o altro. Si tratta di tipologie strutturali ed architettoniche alquanto standardizzate, con costi di costruzione di facile determinazione: omogeneità di prodotto e simmetria informativa, quindi, ancora una volta condizioni tipiche del mercato concorrenziale. Il criterio del costo ben si presta quindi quale criterio di stima anche per questa particolare categoria di beni.

Gli ultimi esempi introducono alla casistica di una serie di beni immobili edificati per particolari e specifiche esigenze produttive, definibili come “beni speciali”, ovvero immobili che raramente vengono venduti sul mercato, eccetto nel caso della vendita dell’impresa o dell’entità di cui sono parte, a causa della unicità, che nasce dal progetto specializzato, dalla configurazione, dalle dimensioni, dall’ubicazione e da altro (IVS 2007).

Le necessità operative di stima e l’esistenza di beni e mercati riconducibili alle condizioni di concorrenza perfetta hanno individuato una rilevante casistica applicativa del criterio del costo nella valutazione immobiliare. Vale la pena rilevare come di norma il bene in valutazione non sia un fabbricato nuovo e pertanto il valore di costo richieda una decurtazione, il ricorso è quindi al costo deprezzato.