Parte quarta

Inquadramento economico-estimativo

 

La relazione tra prezzo di mercato (P), costo (Ct) ed utile (U) fornisce una prima procedura interpretativa e predittiva del valore di mercato di un immobile, de terminabile cioè sulla base del costo maggiorato dell’utile imprenditoriale:

P = Ct + U
(1) Noti l’utile ordinario ottenibile dall’iniziativa immobiliare, il computo metrico estimativo relativo al manufatto ed il valore dell’area, oltre oneri concessori, professionali e finanziari, risulta così possibile determinare il valore di mercato dell’immobile.

La dicotomica classificazione microeconomica tra mercati perfetti ed imperfetti è basata su due variabili:

  • il numero di produttori presenti sul mercato: uno, pochi, molti;
  • la natura dei beni offerti: omogenei o indifferenziati (P. Krugman, 2006).

Qualora la struttura di mercato sia a concorrenza perfetta (molti produttori ed omogeneità d’offerta) la condizione di equilibrio di lungo periodo prevede l’identità tra prezzo di mercato e costo, ovvero l’assenza di profitto. Con riferimento alla relazione precedente:

P = Ct
(2)

Tale identità palesa una condizione nella quale il criterio del costo può assimilarsi a metodo per la determinazione del valore di mercato.

I beni immobiliari mal si prestano, tuttavia, alla stretta assimilazione al mercato perfetto, venendo meno in prima istanza il requisito della omogeneità; non esistono infatti due fabbricati identici, trovando quanto meno nella posizione spaziale (verticale e/o orizzontale) sempre e comunque un elemento differenziale. Nonostante tale limitazione si possono comunque rilevare evidenze empiriche di condizioni mercantili assimilabili ai mercati perfetti.
In questo senso una prima riflessione è rivolta al mercato residenziale delle periferie dei centri urbani minori. Nei limiti determinati dalle finalità prettamente di carattere metodologico estimativo e non di analisi econometrica del mercato immobiliare, è stata presa in considerazione l’area territoriale della provincia di Udine, un territorio complessivo di 4.900 chilometri quadrati, con oltre mezzo milione di abitanti residenti in 137 comuni amministrativi. Territorio eterogeneo, comprendente l’area montana a confine con l’Austria, nella parte settentrionale, fino a rag giungere la costa adriatica nella parte meridionale, includendo tra i due estremi, oltre la parte collinare a nord del capoluogo di Udine l’ampia zona di pianura.
La cronica mancanza di banche dati sui valori immobiliari, unitamente alle finalità dell’analisi, limitano la fonte informativa alle quotazioni immobiliari fornite dalla Federazione italiana mediatori ed agenti d’affari (FIMAA 2012). Tale osserva torio pubblica annualmente le proprie quotazioni su base comunale differenziandole secondo le seguenti variabili:

  • la localizzazione: centrale e semicentroperiferia;
  • lo stato manutentivo: nuovoristrutturato e usato;
  • il prezzo unitario (euro/mq): minimo e massimo (tab. num. 1 in appendice).

Dei 137 comuni amministrativi regionali le quotazioni disponibili riguardano 111 comuni, di questi sono state prese in considerazione le quotazioni centrali (calcolate come semi somma tra il valore massimo ed il minimo) relative ad immobili nuovi o ristrutturati siti in zona non centrale.
Assumendo quale costo medio unitario di costruzione il valore di 1.200,00 euro/m2, il 70% dei casi rileva quotazioni unitarie inferiori o al massimo uguali a tale dato. Pur nella semplificazione del modello interpretativo, si tratta di aree urbane prive di particolari elementi di attrazione della domanda immobiliare, con notate per la mancanza di specifici elementi d’interesse economico, turistico o paesaggistico. Di contro, la casistica costituita dai comuni con quotazioni medie al disopra di 1.200,00 euro/ m2 è costituita da aree:

  • d’interesse turistico, come ad esempio i Comuni di Lignano Sabbiadoro, Tarvisio, Malborghetto Valbruna, Cividale del Friuli, Forni Avoltri, Forni di Sopra, ecc..;
  • di espansione di edilizia a monte della città di Udine, come i comuni di Pagancco, Moruzzo, Tavagnacco, Remanzacco, Pasian di Prato, ecc.;
  • di rilevanza sotto il profilo socioeconomico come Latisana, Codroipo, Tarcento, Palmanova, Tolmezzo, Marano Lagunare, ecc.